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事故物件売却、事故物件とは？
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不動産流通の商材に「事故物件」というものがある。
ただ、それを明確に規定する法律があるわけではなく、その定義は曖昧なもの。
一般的には、孤独死・自殺・他殺といった事案が起こった不動産のことを指すが、これらの事例を抱えているからといって、ただちに事故物件と定義されるわけではない。
実際の現場では、対象不動産に対して人が抱く感覚や感情にもとづき、最終的には不動産業者が判断することが多い。
そのため、不動産業者によって扱いが異なったり、意図的な解釈や情報操作が行われたりして、それに起因する賃貸・売買のトラブルが起こりやすかった。
その対策として、2021年10月8日、国土交通省は、新たに「宅地建物業者による人の死の告知に関するガイドライン」を制定した。
このガイドラインは法的拘束力を持つわけではないが、不動産業者の行動基準としての機能を有している。
事故物件の特徴は？
一般的に、事故物件は瑕疵（欠陥・欠点）がある状態の不動産のことをいう。
瑕疵の種類としては「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」がある中で、実際に事故物件とされるのは、人の死に関わる「心理的瑕疵」がある物件であることがほとんど。
注意が必要なのは、事故物件と人の死の告知義務がある物件は完全に整合するものではないし、心理的瑕疵物件だからといって必ずしも事故物件であるとはかぎらないということ。
その一方で、事故物件は心理的瑕疵物件であると言えるので混乱しやすい。
売買価格・賃借価格は相場より低額で取引され、売主・貸主にとっては不利になることがほとんどである。
なお、4種類のどの瑕疵であっても、不動産の取り引きをする上では、重要事項として説明する必要がある。
心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵とは、買主や借主が心理的に抵抗感を覚えるような欠陥のことをいう。
ゴミ屋敷やペットの飼育崩壊があったような家屋にも心理的瑕疵が生じる場合もあるが、実際には人の死にまつわるケースがほとんど。
自殺・他殺をはじめ、病死・自然死であっても心理的瑕疵は認められる。
とりわけ、発見が遅れて現場が凄惨な状態になってしまった場合の心理的瑕疵は大きく取り扱われる。
ただ、人の死に関係しないことが原因で心理的瑕疵が発生することもあるため、事故物件にかぎった瑕疵とは言い難い。
また、瑕疵の受け取り方は人の感覚によるところが大きいため、買主・借主にはできるかぎりの情報を収集することが求められ、一方の売主・貸主にはできるかぎりの情報を開示することが求められる。
物理的瑕疵とは？
物理的瑕疵とは、その言葉のとおり、物理的に生じている瑕疵のことを指す。
例えば、建物の構造上の欠陥、過去の浸水や火災、シロアリ被害などがある。
建物にかぎらず、地盤沈下や地中に廃棄物が埋まっているような土地の問題も含まれる。
また、地震や風水害など不可抗力の自然災害により被ったものも瑕疵にあたる。
改修済みであっても、火災や浸水など、非日常的な出来事によるものは物理的瑕疵にあたる可能性があるので注意が必要である。
ただ、日常で行われる建物のメンテナンス工事や日常生活を営む上で生じる内装汚損などは瑕疵にはあたらない。
法律的瑕疵とは？
法律的瑕疵とは、建物にある法律上の問題を指す。
抵触しやすい法律には、建築基準法・都市計画法・消防法などがある。
それぞれの定めを満たしていない建物には法律的瑕疵が認められる。
具体的には、建築基準法の規制を無視した構造・面積の建物や、市街化調整区域の建物がこれにあたる。
また、建築当時は合法だったものが法改正により違法状態になることもあるため、取り引き時点における確認が重要である。
環境的瑕疵とは？
環境的瑕疵とは、建物や土地には問題（瑕疵）はないものの、一般的に人が嫌悪感を抱きやすい周辺環境である場合を指す。
具体的には、ゴミ処理施設・葬儀場・火葬場・墓地の周辺は敬遠されやすい。
パチンコ店や反社を匂わせる建物（事務所）の近くも同様。
それらの施設から直接的に実害を被るわけではないところから、環境的瑕疵は心理的瑕疵と相乗した瑕疵として解釈される場合も多い。
事故物件でも売却できる？
事故物件であっても売却は可能。
ただし、その価格は当然のように相場より低い。
言うまでもなく、事故物件にあたるかどうか、告知義務があるかどうかが価格に影響するので、売主としては、事故物件に該当させたくないし、告知義務も負いたくない。
国土交通省のガイドラインでは、事故物件に該当し、かつ告知義務が生じるケースとして、「病死や老衰死など等、自然死や不慮の事故死以外の死や特有の汚染異臭により特殊清掃が必要になる死が発生した物件」と定義されているが、恣意的な判断ができる余地がある。
売買契約後のトラブルを防ぐためには、売主にとって不利になってもガイドラインを拡大解釈するくらいの慎重（誠実）さが求められる。
事故物件を売却する方法は？
一般的に、不動産を売却する際は不動会社の仲介を利用する。
これは、事故物件も同じ。
売り出された物件に興味を持つ人が現れれば、成約につなげることができる。
ただし、事故物件であるが故に価格が下がってしまったり、購入希望者が現れにくかったりといった側面もあるため、売却までの期間に余裕も持つことができる人に向いている。
もう一つ、不動産会社が買い取る方法がある。
これは、売却までの期間に余裕が持てない人に向いている。
近年では、事故物件に絞って買い取る専門会社もあり、手早く処分することができる反面、売却価格は仲介売却より３割程度低くなってしまう傾向にあるため、複数の買取業者の査定を受けることがポイントとなる。
事故物件売却のコツは？
①相場より安値になることを想定する（市場動向を調べる）。
②買い手の心理を推察する（真実を伝えて信頼を得る）。
③安値で買い叩かれないよう気をつける（売り急がない）。
④リフォームはしない（リフォームは無駄になりやすい）。
⑤複数の不動産会社に相談する（業者の言いなりにならない）。
⑥事故物件・告知義務についての情報を得る（知識を有用に使う）。
売却価格の相場は？ どんな査定になる？
事故物件にかぎらず、不動産を査定するにあたっては、立地・間取り・設備・築年数・面積が基準となる。
事故物件では、その上で、心理的瑕疵や物理的瑕疵によってマイナス査定がなされる。
一般的には、相場価格より2～3割下がると言われており、状況によっては5割下がることもある。
それが自由市場（低需要）における価格、いわば適正価格。
好立地・広い土地・築浅であっても、相場より下げざるを得ないのが実状である。
早く売るためにできることは？
相手の心象を害するおそれがあるので、特別汚損が発生している場合は、特殊清掃・消臭消毒した方がよい。
更に、場合によっては、リフォームが売却の手助けになることがある。
ただし、リフォームは買い手の印象を改善できる反面、“費用対効果”に注意する必要もある。
思い切って、建物を解体撤去し、きれいな更地にすることも一手。
人を寄せつけないくらいの荒廃家屋は、取り壊した方がいい場合がある。
大方の解体撤去費用を土地の付加価値アップ分で賄えるなら、更地にした方がいいだろう。
最も手間がかからないのは、不動産業者に買い取ってもらうこと。
近年では、事故物件の買い取りを専門としている会社もある。
ただ、安値で買い叩かれやすいのが難点である。
事故物件を高く売るためのコツは？
少しでも高く売却するためには、時間に余裕を持つこと、不動産会社を吟味し売却方法を選ぶこと、市場動向を見極めて適正価格を設定することが大切である。
老朽化が激しい家屋や物理的瑕疵が著しい建物など、もはや土地にしか価値が見いだせないようなケースを除いては、建物がきれいで利便性が高いに越したことはない。
そのためには、特殊清掃・消臭消毒をはじめ、リフォーム工事や設備改修をした方がよい場合もある。
ただし、かけた費用分を売却価格に含めて回収できる可能性は高くないのが実状。
あくまで、価格の大崩れを防ぐための応急策として捉えた方がよく、売却価格を勘案しながら総合的に判断することが求められる。
その他、複数の不動産業者に査定を依頼すること、実績豊富な不動産会社を選ぶことも大切。
とりわけ、買取業者は会社によって価格が大きく異なる場合があるので、複数の業者に相談することは必須と言える。
ヒューマンケアの事故物件売却事例①
現場は、３LDKの分譲マンション。
そこで一人暮らしをしていた高齢の男性が孤独死。
発見されるまでしばらくの期間があり、遺体周辺は汚染され、室内には異臭が浮遊。
重篤な汚れでも強烈な悪臭でもなかったが、日常では起こり得ない汚れと異臭が発生しており、当社は、特殊清掃・消臭消毒・遺品整理・家財処分を施工。
遺族は「事故物件」として扱いたくないようだったが、近隣の住人も実状を把握している可能性が高く、隠匿するのはハイリスクと判断した当社は、遺族にそうアドバイス。
遺体の状態や室内の汚染異臭の具合を詳しく説明する必要はなかったものの、孤独死があったことは告知することが求められた。
遺族は、同マンションで売りに出されている他室の価格を参考に売却価格を想定。
そのうえで、何社かの買取業者へ査定を依頼。
しかし、どの業者が出してきた査定価格も想定していた価格をはるかに下回っており、「その価格ではとても売れない」「そんな値段で手放したら、故人の労苦が報われない」ということに。
一般から購入希望者を募る方法に切り替え、当社のアドバイスによって選んだ不動産会社と媒介契約を締結。
売買契約が成立するまで数か月の期間を要したが、ほぼ想定していた価格で売却できたのだった。
ヒューマンケアの事故物件売却事例②
現場は、街中に建つ古いマンションの一室、間取りは１R。
そこで暮らしていた住人が孤独死。
発見はかなり遅れ、重汚染・重異臭が発生。
特殊清掃、消臭消毒、家財残置物処分、内装設備改修など、原状回復には数百万円の費用がかかる事態となっていた。
大家は、不動産投資として、俗にいう“オーナーチェンジ”でこの物件を購入。
前のオーナーが当物件を手放した理由は経済的な問題ではなく、高齢が故の財産整理。
また、既に入居者（故人）はおり、始めから空室を抱え込むリスクはなく、入居年数が長い入居者が出て行く気配もなし。
しかも、好立地の割には安価で、たいして悩むことなく購入に至ったよう。
大家は、資産家ではなかったが他にも賃貸物件を所有しており、不動産投資の初心者でもなかった。
しかし、そんな経験は役に立たず、購入して一年後にこの事案が発生。
特殊清掃、消臭消毒、家財残置物の処分、そして原状回復のための内装設備改修工事等々、
故人に身寄りはなく、補償を受けられる内容の保険にも加入しておらず、大家は総額数百万円の費用を負担せざるを得ない事態に陥っていた。
大家は、潔く損切りすることも考え、まずは買取業者に相談。
しかし、提示された査定金額は悲しみを通り越して怒りを覚えるくらいの低価格。
とても、そんな金額で手放せるものではなく、原状回復・再賃貸を決断。
当初の購入費用や日頃の維持管理費、原状回復にかかった費用を事故物件としての廉賃料で回収し、運用が黒字転換するのははるか先のこと。
一見、華やかにも見える不動産投資の影を見たような現場だった。
